A legfontosabb pontok, amelyeket ne hagyj ki egy ingatlan adásvételi szerződésből | Tekrama Blog

A legfontosabb pontok, amelyeket ne hagyj ki egy ingatlan adásvételi szerződésből

Szerző Tekrama · 2019 Június 29 · 3 perc olvasási idő

Amikor eladóként vagy vevőként sikerült megbeszélnünk a legfontosabb kérdéseket a másik féllel, ideje azt papírra is vetni. Az adásvételi szerződésünket az ügyvéd szerkeszti meg, de fontos, hogy mi magunk is tisztában legyünk azzal, mit és miért fontos belefoglalni ebbe az iratba. Összegyűjtöttünk ezért néhányat, tájékoztató jelleggel, azok közül a pontok közül, amelyek nem hiányozhatnak egy ingatlanra vonatkozó adásvételi szerződésből.

1. A felek és az ingatlan pontos adatai

Magától értetődik, hogy a szerződés legfontosabb része, hogy az kik között jött létre és mire irányul. Azért kell ezt mégis külön megemlíteni, mert sokszor hajlamosak vagyunk felületesen átfutni az adatainkat, és nem ellenőrizzük le alaposan, jól szerepel-e valahol a nevünk, az irataink száma. Ez viszont később bonyodalmakhoz vezethet az ügyintézésnél. Gondoljunk csak arra, hogy nem mindegy, Horvát Júlia vagy Horváth Julianna szerzi meg egy lakás tulajdonjogát.
Vonatkozik ez magára az ingatlanra is. Szánjunk rá öt-tíz percet arra is, hogy leellenőrizzük a helyrajzi számot, a tulajdoni hányadot, az ingatlan megjelölését.

2. Vételár, foglaló

Mondhatjuk azt is, hogy a vételár a szerződés lényege (az ingatlan megjelölése mellett). A legfontosabb természetesen a vételár mértékének a pontos meghatározása, de azt is részletesen fel kell tüntetnünk, hogyan fogja ezt kifizetni a vevő – készpénzzel vagy átutalással, egy összegben vagy részletekben. Ezzel kapcsolatban fontos kifejezetten megjelölni, a felek mit tekintenek a teljesítés időpontjának (pl. az eladó számláján való jóváírás időpontját), így nem válhat kérdésessé például az, hogy a vevő határidőn belül fizetett-e.
Sokszor történik az ingatlan eladása tulajdonjog-fenntartással. Ilyenkor az ingatlan-nyilvántartásba ezt bejegyzik, de magát a tulajdonjogot csak akkor, ha a vevő a vételár egészét kifizette. Emiatt is jelentősége lehet a teljesítés időpontjának.
Ha foglalót szeretnénk kikötni, annak egyértelműen ki kell derülnie a szerződésből. Vagyis ha például 10.000.000 forintos vételár esetén 500.000 forintot foglalónak tekintünk, ezt bele kell írni a szerződésbe és legkésőbb a szerződés aláírásakor át is kell adni ezt a pénzt. A szerződés megkötése után átadott pénzösszeg már csak előlegnek minősülhet. Habár mindkettő beleszámít a vételárba, az előleg egyszerűen visszajár a vevőnek, ha a szerződés valamilyen okból nem teljesül. Ezzel szemben, ha a szerződés teljesülése olyan okból hiúsul meg, amelyért az a fél felelős, aki a foglalót adta, akkor ő a foglalót elveszíti. Ha az okért az a fél felelős, aki a foglalót kapta, a kétszeresét kell visszafizetnie.

3. Az ingatlan terhei

Ha az ingatlant jelzálogjog vagy bármilyen egyéb teher terheli, azt bele kell írni az adásvételi szerződésbe. Fontos rögzíteni azt, hogy az eladó milyen határidőn belül vállalja a tehermentesítést, vagyis hogy meddig kell intézkednie annak érdekében, hogy a vevő tulajdonába már per-, teher- és igénymentesen kerüljön az ingatlan. Az eladó ugyanis nem csak kellékszavatossággal tartozik, hanem jogszavatossággal is a vevő felé. Nemcsak azért felel tehát, hogy az ingatlannal fizikailag minden rendben legyen, hanem azért is, hogy jogi értelemben semmi sem akadályozhassa a vevő tulajdonszerzését.

4. Birtokbaadás

A birtokbaadás időpontja nem feltétlenül egyezik meg a tulajdonjog megszerzésének az időpontjával. Előfordulhat, hogy az eladó az ingatlan birtokát korábban átruházza a vevőre, aki ettől a perctől kezdve azt használhatja, vagyis akár be is költözhet. Jogi szempontból azért van jelentősége ennek az eseménynek, mert innen már a vevő viseli az ingatlannal kapcsolatos kockázatokat. Ez azt jelenti, hogy ha valamilyen kár következik be az ingatlanban, az már az ő pénztárcáját terheli, hiszen már ő használja a lakást/házat.
Emiatt a szerződésben fel kell tüntetni, mi a birtokbaadás időpontja - a vételár teljes kiegyenlítésével egyidejűleg vagy korábban kerül rá sor. A birtokbaadáskor mindenképp vegyünk fel jegyzőkönyvet, amelyben feltüntetjük a mérőórák állását és az átadás más fontos mozzanatait.

5. Hozzájárulás a vevő tulajdonjogának bejegyzéséhez

Ahhoz, hogy a hivatalban bejegyezzék a vevő tulajdonjogát, nem elég az adásvételi szerződés felmutatása. Szükség van az eladó nyilatkozatára is, amelyben ehhez hozzájárul. Ezt a bejegyzési engedélyt az eladó általában ügyvédi letétbe helyezi, az ügyvéd pedig később kiadja a vevőnek, ha ő igazoltan kifizette a vételárat. Az adásvételi szerződésbe bele kell foglalni ezért azt, hogy az eladó mikor adja át ezt a nyilatkozatot.

6. Késedelem

Bármennyire is bízunk a másik félben és nincs kétségünk afelől, hogy időben fog fizetni/időben fogja átadni számunkra az ingatlant, az adásvételi szerződés fontos pontja a megállapodás arról, mi történik, ha ez mégsem következik be.
Pontosan állapodjunk meg abban, hogy ha a vevő késik a fizetéssel, az mekkora késedelmi kamatot von maga után (megállapodás hiányában a késedelmi kamat a késedelemmel érintett naptári félév első napján érvényes jegybanki alapkamattal egyezik meg).
Arra az esetre, ha az eladó késne, kötbért köthetünk ki. Ilyenkor a határidő letelte utáni naptól kezdve az eladó valamekkora pénzösszeg fizetésére köteles, amely a vevő számára enyhíti a kárt.
Ha viszont valamelyik fél nem csak pár napot késik a kötelezettségével, előfordulhat, hogy a másik már nem is szeretné, hogy fennmaradjon a köztük létrejött megállapodás. Erre az esetre meg kell állapítani egy időtartamot, amelynek az eltelte után a vevő/eladó elállhat a szerződéstől, ha a másik fél addig nem teljesített. Ilyenkor egyoldalúan megszüntethető az ügylet, nem szükséges bizonyítani azt, hogy miért nem áll már érdekében a félnek a szerződés életben tartása.

7. Kamatok, adók, illetékek

Ha részletekben fizet a vevő, fontos kikötni, kamatmentesen adja át a részleteket vagy sem. Az adókra, illetékekre, egyéb költségekre vonatkozó részletek is a szerződés pontjait kell, hogy képezzék. Rögzíteni kell azt, hogy a feleket kellően tájékoztatták az adók, illetékek szabályairól, azt, ha esetlegesen valamilyen kedvezmény vagy mentesség áll fenn. Szükséges a megállapodás arra nézve is, hogy ki viseli az ügyvédi díj, a bejegyzés költségeit.

További kérdésed lenne a témával kapcsolatban? Írj nekünk: https://www.tekrama.com/contact-us.

Ne maradj le izgalmas, ingatlannal kapcsolatos témákról szóló bejegyzéseinkről! Kövess minket Facebook-on, Instagram-on és a YouTube-on a további hasznos tippekért és tudnivalókért!

Tekrama! Te Otthonod, Te Pénzed, Te Időd.