7+1 jogi tanács, avagy mire figyelj jogi szempontból egy ingatlan adásvételnél

Szerző Tekrama · 2019 Június 29 · 4 perc olvasási idő

Szinte mindannyian találkozunk ingatlanokkal kapcsolatos szerződésekkel mindennapjainkban. Hacsak nem élünk egész életünkben ugyanabban a házban vagy lakásban, vevőként jelenünk meg egy adásvételi szerződésben vagy bérlőként egy bérleti jogviszonyban.

Első ránézésre úgy gondolhatjuk, minden egyszerűen és simán megy, ha van egy eladó és egy vevő, akik mindenben megállapodnak - csak aláírunk pár papírt, az ügyvéd meg majd odafigyel a részletekre. Sajnos nem ilyen könnyű a dolgunk. Ha nem vagyunk elég figyelmesek, a legnagyobb jóindulat mellett is okozhatunk kellemetlenséget a másik félnek és magunknak is.

Ha az összes lehetséges buktatóra kitérnénk, kis túlzással enciklopédia születhetne. Kiemelünk viszont most egy párat azok közül a dolgok közül, amikre nagyon fontos odafigyelnünk, ha sikeres és akadályoktól mentes adásvételt szeretnénk lebonyolítani.

1. Tulajdoni lap lekérése

Vevőként az a legfontosabb számunkra, hogy a megvásárolni kívánt ingatlan tulajdonságait teljeskörűen megismerjük. Ahogy megvizsgáljuk, milyen egy lakás szigetelése vagy a tető állapota, ugyanúgy arra is figyelmet kell fordítanunk, mi a helyzet jogi szempontból.
Erről úgy tájékozódhatunk, hogy lekérjük az adott lakásra vonatkozó tulajdoni lapot a földhivataltól. Ezt magánszemélyként megtehetjük a Földhivatal honlapján online, évente két alkalommal díjmentesen (a harmadik alkalomtól kezdve 1000 forintot kell fizetni tulajdoni laponként). Ennek fejében egy teljes, de nem hiteles tulajdoni lapot kapunk. A hiteles tulajdoni lap másolathoz 3600 forint fejében jutunk hozzá.
Ennek a dokumentumnak a birtokában ezután leellenőrizhetjük az ingatlanra vonatkozó legfontosabb adatokat, mint a helyrajzi szám vagy a tulajdoni hányadok. Kiderül, szerepel-e a lapon széljegy, vagyis hogy nyújtott-e be valaki bármilyen bejegyzési kérelmet. Az itt bejegyzett kérelmek elbírálása még folyamatban van és nem biztos, hogy bejegyzésre is kerülnek majd, de fontos, hogy ezeket is átlássuk. Le tudjuk ellenőrizni azt is, a potenciális eladó valóban az ingatlan tulajdonosa-e, és ha igen, milyen arányban. Nagyon fontos a tulajdoni lap római lll. számmal jelölt része, ahol az ingatlan terhei vannak feltüntetve, hiszen például egy haszonélvezeti jog, elővásárlási jog vagy zálogjog befolyásolhatja a vevői szándékunkat és nem utolsósorban az ingatlan értékét is.
Természetesen akkor is ajánlott megvizsgálni a tulajdoni lapot, ha az eladói oldalon állunk, ugyanúgy az eladó érdeke is a vevő pontos tájékoztatása a későbbi viták elkerülése érdekében.

2. Adók, illetékek

Az élet szinte minden terén érhet minket kellemetlen meglepetés, ha nem nézünk utána előzetesen a fizetendő adóknak. Ingatlanok adásvételénél ez különösen fájdalmas lehet, mert nagyobb pénzösszegek mozgására kerül sor, aminek köszönhetően a fizetendő adók, illetékek sem jelentenek elhanyagolható költséget.
Ha vevői pozícióban vagyunk, ingatlan vásárlása után visszterhes vagyonszerzési illetéket kell fizetnünk, melynek mértéke a vételár 4 %-a.
Eladóként sem menekülünk az adófizetési kötelezettség alól, ilyenkor viszont csak akkor kell fizetnünk, ha az értékesítésből jövedelmünk keletkezett, vagyis ha az ingatlant drágábban adtuk el, mint amennyiért vásároltuk. Ha ez a helyzet, 15 %-os személyi jövedelemadót kell fizetnünk. Hogy ezt az adót pontosan milyen alap után fizetjük, az több tényezőtől függ (pl. attól, hogy lakás céljára szolgál-e az ingatlan vagy hogy mikor vásároltuk az ingatlant). Ezek közül a legfontosabb, hogy lakás céljára szolgáló ingatlan esetén nem kell adót fizetnünk, ha az ingatlant az eladást megelőző 6. évben vagy annál régebben szereztük meg.

3. Lakáshitel

Mielőtt vételi ajánlatot teszünk egy ingatlanra, mindenképp nézzünk utána, milyen hitel felvételére van lehetőségünk, milyen feltételek mellett. Ha ugyanis ajánlatunkat megtettük az eladó felé, ajánlati kötöttség áll be, és ajánlatunkat csak addig módosíthatjuk vagy vonhatjuk vissza, amíg azt a másik fél el nem fogadta vagy vissza nem utasította. Bonyodalmat okozhat emiatt például az, ha későn derül ki, hogy nem vagyunk hitelképesek.

4. Energetikai tanúsítvány

Ha el akarjuk adni a lakásunkat, nem szabad megfeledkeznünk a hétköznapokban csak zöldkártyának nevezett iratról, amit kötelező elkészíteni. A minősítés eredményeként különböző kategóriákba sorolják be az ingatlanokat, és jelentős értéknövekedést eredményezhet, ha az előkelőbb jelzést kap.
Vevőként érdemes kérnünk az eladótól, hogy mutassa be a tanúsítványt, hiszen így képet kapunk arról, milyen az ingatlan szigetelése, mennyire költséges a fűtés. Eladóként már csak ezért is fontos időben gondoskodnunk a dokumentum beszerzéséről, de még nagyobb „motivációs erő” az, hogy az adásvételi szerződés kötelező mellékletét képezi, vagyis a földhivatali bejegyzéshez nélkülözhetetlen.

5. Szerződéses biztosítékok

Mind eladóként, mind vevőként érdekünkben áll, hogy a szerződés a megállapodásnak megfelelően teljesüljön. Ennek elősegítésére számos jogi eszköz áll rendelkezésünkre, amelyekről célszerű minél előbb és minél pontosabban megállapodnunk.
Az egyik leggyakoribb ilyen biztosíték a foglaló. A foglaló egy olyan pénzösszeg, aminek szankciós jellege van. Ha a szerződés olyan okból nem teljesül, amiért az a fél felelős, aki a foglalót adta, ez a fél a foglalóként adott összeget elveszíti. Ha a másik fél felelős, ő a kapott összeg kétszeresét köteles visszafizetni. Fontos, hogy ha foglalót szeretnénk kikötni, egyértelműen meg kell állapodnunk, hogy az adott pénzösszeget foglalónak tekintjük, egyébként előlegnek fog minősülni. Az előlegnek nincs ilyen szankciós jellege. Ha a szerződés teljesül, a vételár részét képezi. Ha a szerződés teljesülése meghiúsul, egyszerűen visszajár annak, aki fizette. Fontos még az is, hogy foglalót csak az adásvételi szerződés megkötése előtt vagy azzal egyidőben köthetünk ki és adhatunk át, később már csak előleg jöhet szóba.
Kiköthetünk kötbért is biztosítékként, amit akkor kell fizetni, ha valamelyik fél nem teljesít határidőben vagy teljesít, de hibásan (például az eladó elhallgatta, hogy a tető beázik és emiatt a vevő nem olyan minőségű dolgot kapott, mint amiben megállapodott az eladóval).

6. Mérőórák

Gyakorlati szempontból nagyon fontos, hogy ne felejtsük el a mérőórákat. Azon túl, hogy a változás bejelentése jogszabályi kötelezettségünk, ha nem íratjuk át az órákat a vevő nevére, eladóként később kellemetlen meglepetés érhet minket, ha még mindig mi kapjuk a számlákat. Vevőként is érdekünkben áll a pontos rögzítés, mert sok szolgáltató nem köt szerződést velünk akkor, ha közüzemi tartozást észlelnek.

7. Járulékos költségek

Az adók és az illetékek nem az egyetlen ünneprontói egy-egy ügyletnek. Egy ingatlan adásvétele során felmerülnek egyéb fizetési kötelezettségek is, mint az ügyvédi munkadíj, az energetikai tanúsítvány elkészítésének díja, a földhivatalnak fizetendő díj a bejegyzésért.
Habár az a szokás alakult ki, hogy az ügyvédet a vevő „hozza”, ettől minden további nélkül el lehet térni, nincs ilyen tartalmú törvényi előírás.
A bejegyzési díjat a vevőnek kell kifizetni a földhivatal felé, ami jelenleg ingatlanonként 6600 forint. Az energetikai tanúsítvány beszerzése ezzel szemben általában az eladó feladata, de egyező akarattal persze ezekben az esetekben is megengedett az eltérés.

+1. Birtokbaadás

Amikor az adásvétel nagy részén túl vagyunk, a folyamat a birtokbaadással zárul. Ekkor a vevő megkapja az ingatlan kulcsait, vagyis ténylegesen birtokba veheti azt. Ennek a lépésnek nem csak szimbolikus jelentősége van, itt is sok mindenre oda kell figyelnünk.
Habár eltérően is megállapodhatnak a felek, eladóként legtöbbször az áll érdekünkben, ha a birtokbaadásra a teljes vételár kiegyenlítése után (azzal egyidejűleg) kerül sor.
A birtokba adás legfontosabb pontjait célszerű birtokbaadási jegyzőkönyvbe foglalni. A már említett mérőóra állásokon túl itt rögzíthetjük azt, hogy a vevő a megállapodás szerint vette át az ingatlant (megfelelő állapotban, a megbeszélt bútorokkal felszerelve például), az eladó pedig a megállapodásnak megfelelően megkapta a vételárat. Az eladónak nyilatkoznia kell arról is, hogy kijelentkezett a címről és oda más sincs bejelentve (sem magánszemély, sem gazdasági társaság székhelye, telephelye).

Tekrama! Te Otthonod, Te Pénzed, Te Időd.

Kövess minket Facebook-on, Instagram-on és a YouTube-on is a további hasznos tippekért és tudnivalókért a lakásvásárlási- és eladási témában!